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国资疯狂或致房企批量灭亡
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主题:
国资疯狂或致房企批量灭亡
暴风雪xdc
发表于
2009-07-07
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聪慧的人类,一直悬着一个到底是蛋生鸡而是鸡生蛋的不解难题。在房地产界,地价与房价的关系,似乎也陷入了这样一个因果怪圈。到底是地价推高了房价而是房价拉高了地价?对这个问题,房地产界一直争论不休,迄今依然没有取得一个一致性的答案。最近,在北京等一些地区再次出现新“地王”之际,国土资源部副部长鹿心社在国务院新闻办举行的发布会上的讲话,再次掀起了关于地价与房价关系的舆论争论。
在国务院新闻办举行的发布会上,鹿心社副部长在介绍国土资源部相关的地价专题调查时称,国土资源部调查了620个房地产开发项目的结果显示,目前中国地价占房价15%-30%,平均为23.2%,中国的地价房价比低于欧美及亚洲近邻。鹿心社还指出,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定房价的根本因素是供求关系。结果,鹿心社副部长的讲话,立即招致了大量的反对声。不少人更坚定地把造成目前高房价问题的源头直指向地价,认为正是地价推高了房价。从目前来看,对于这个争论,一时还难以达成一致性共识。
事实上,在现实生活中,关于地价与房价比,难以找到一个普遍适用的关系数据。即便通过一些案例调查所得出的一般化数据,也未必能真实地说明问题。
而当我们搁置一些不必要的纠缠,从事实出发,就会发现,由于土地是房地产开发所必须的资源,是房地产开发最重要的原材料之一,地价对房价的基本构成、价位高低,确实具有重要的影响作用。只是,本文作者陈真诚分析认为,基于目前的房地产实际来看,客观而言,虽然地价是影响房价水平的重要因素,但地价只能决定房价的最低水平。
从理论上来说,这个房价的最低水平,一般而言,主要是指地价与正常开发经营所需的前期费用、土建费用、营销费用、财务费用、管理费用等所共同构成的基本成本,加上一般化的赢利需要,所要求的最低房价水平。换句话说,开发商销售商品房的最低定价,不能低于前述最低房价水平,否则就会亏本。
不过,要看到的是,在目前房地产市场,开发商给楼盘定价时,几乎没有直接采用成本定价法来定价的。实际上,开发商所采取的定价法,往往是在计算基本的开发经营成本后,基于一般化的市场房价水平,再结合对市场冷热判断、对楼盘赢利预期和周边房价水平、市场房价预期和竞争需要等因素来定价。由此来看,地价是决定房价的基础因素,也只是基础因素。关于这个问题,从最近上海市闵行区倒塌的“莲花河畔景苑”楼盘的情况可窥一斑。
上海市房管局网站及网上房地产信息显示,“莲花河畔景苑”项目土地梅陇镇26号地块的土地出让日期为2003年10月10日,项目容积率1.8,中标价格4600万元。由此可计算出其土地的楼面价格不到604元/平方米。而该楼盘的成交价,在629套住宅建筑中已出售的489套的累计合同均价为1.4297万元/平方米。在目前,楼盘的成交均价在1.6万元/平方米,不但楼面地价仅占到目前房价的4.2%,而且每平方米的总成本也只有约4000余元。这就是说,哪怕楼盘的地价或总成本再低,其房价也很可能随行就市地定高。
“莲花河畔景苑”还揭示了一个现实问题。该楼盘的土地出让日期是2003年10月10日,早应该建成并投入市场。即便按照3年建设周期,该楼盘也应该是2006年10月左右完成建设。如果真的严格执行国土资源部的政策,该楼盘的土地应该早被无偿收回,或至少被征收土地闲置费、土地增值税,但事实上,既没有被无偿收回,也没有被征收土地闲置费、土地增值税。本文作者陈真诚分析认为,这个倒塌的楼盘,说明中央的土地政策并没有怎么得到落实执行。
事实上,目前市场上,不少楼盘所用的土地,是土地价格高涨之前买的土地,有的甚至是囤积了很多年的土地。而那时的土地价格普遍不高,可所有的楼盘都是按照目前房价水平进行就高定价。而如今,事实上,目前市场上,还有不少已经囤积多年的土地,依然没有开发,依然在继续囤积……
进一步地,中国实行的是预售制度,楼盘销售价格,正是基于市场价格因素为主来定价的。
通过前述分析可知,总的来说,一方面,由于地价是影响房价的重要基础因素,地价将决定房价的最低水平,而另一方面,在现实市场上,房价定价依据的是市场定价法,并非是成本定价法。事实上,对于那些高定价的楼盘来说,地价的影响则很小。
客观而言,对于一些早在多年之前低价拿地的楼盘来说,地价占房价的比例当不高,开发商的利润当十分可观。但对于不同情况,则需要区别来看。对于在2007年土地市场高热、地价快速攀升后拿地的楼盘来说,地价则存在进一步推高房价的可能,可能比较大地挤压了开发利润的空间。尤其对一些高价“地王”来说,开发商的地价成本压力确实不小,客观存在不小的风险:市场可接受的房价,到底能否承载过高地价的成本?
正因为这样,在宏观经济形势依然不乐观、房地产并没有真正彻底走出调整可新“地王”已经再次频现的今天,对于一般的开发商来说,应当理性起来,没必要、也难以与国资企业比拼。因为,终究来说,当国资企业出现经营亏损后,其结局与非国资企业将不一样。那些国资企业,慷慨的是国家资本,即便出现决策失误背后有国家担保,个人因决策失误而承担的成本不高……而对于非国资企业来说则不一样,如果盲目跟进、攀比国资企业,即便是大型开发商,一旦因某个项目出现决策失误,也很可能因国资企业的疯狂而招致自身灭亡。而对于中小开发商来说,本文作者陈真诚分析认为,盲目跟进、攀比国资企业的风险更大,应该理性地看待市场,理性地选择项目。
事实上,尽管国资企业的疯狂可能导致房企批量灭亡,尽管自身可能因国资企业的疯狂将进一步推高地价而逐渐被边缘化,开始体会到政府救市、信贷猛增带来的痛苦,但对于中小开发商来说,则普遍缺少没有攀比的资本,没有跟进抗衡的能力。
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在国务院新闻办举行的发布会上,鹿心社副部长在介绍国土资源部相关的地价专题调查时称,国土资源部调查了620个房地产开发项目的结果显示,目前中国地价占房价15%-30%,平均为23.2%,中国的地价房价比低于欧美及亚洲近邻。鹿心社还指出,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定房价的根本因素是供求关系。结果,鹿心社副部长的讲话,立即招致了大量的反对声。不少人更坚定地把造成目前高房价问题的源头直指向地价,认为正是地价推高了房价。从目前来看,对于这个争论,一时还难以达成一致性共识。
事实上,在现实生活中,关于地价与房价比,难以找到一个普遍适用的关系数据。即便通过一些案例调查所得出的一般化数据,也未必能真实地说明问题。
而当我们搁置一些不必要的纠缠,从事实出发,就会发现,由于土地是房地产开发所必须的资源,是房地产开发最重要的原材料之一,地价对房价的基本构成、价位高低,确实具有重要的影响作用。只是,本文作者陈真诚分析认为,基于目前的房地产实际来看,客观而言,虽然地价是影响房价水平的重要因素,但地价只能决定房价的最低水平。
从理论上来说,这个房价的最低水平,一般而言,主要是指地价与正常开发经营所需的前期费用、土建费用、营销费用、财务费用、管理费用等所共同构成的基本成本,加上一般化的赢利需要,所要求的最低房价水平。换句话说,开发商销售商品房的最低定价,不能低于前述最低房价水平,否则就会亏本。
不过,要看到的是,在目前房地产市场,开发商给楼盘定价时,几乎没有直接采用成本定价法来定价的。实际上,开发商所采取的定价法,往往是在计算基本的开发经营成本后,基于一般化的市场房价水平,再结合对市场冷热判断、对楼盘赢利预期和周边房价水平、市场房价预期和竞争需要等因素来定价。由此来看,地价是决定房价的基础因素,也只是基础因素。关于这个问题,从最近上海市闵行区倒塌的“莲花河畔景苑”楼盘的情况可窥一斑。
上海市房管局网站及网上房地产信息显示,“莲花河畔景苑”项目土地梅陇镇26号地块的土地出让日期为2003年10月10日,项目容积率1.8,中标价格4600万元。由此可计算出其土地的楼面价格不到604元/平方米。而该楼盘的成交价,在629套住宅建筑中已出售的489套的累计合同均价为1.4297万元/平方米。在目前,楼盘的成交均价在1.6万元/平方米,不但楼面地价仅占到目前房价的4.2%,而且每平方米的总成本也只有约4000余元。这就是说,哪怕楼盘的地价或总成本再低,其房价也很可能随行就市地定高。
“莲花河畔景苑”还揭示了一个现实问题。该楼盘的土地出让日期是2003年10月10日,早应该建成并投入市场。即便按照3年建设周期,该楼盘也应该是2006年10月左右完成建设。如果真的严格执行国土资源部的政策,该楼盘的土地应该早被无偿收回,或至少被征收土地闲置费、土地增值税,但事实上,既没有被无偿收回,也没有被征收土地闲置费、土地增值税。本文作者陈真诚分析认为,这个倒塌的楼盘,说明中央的土地政策并没有怎么得到落实执行。
事实上,目前市场上,不少楼盘所用的土地,是土地价格高涨之前买的土地,有的甚至是囤积了很多年的土地。而那时的土地价格普遍不高,可所有的楼盘都是按照目前房价水平进行就高定价。而如今,事实上,目前市场上,还有不少已经囤积多年的土地,依然没有开发,依然在继续囤积……
进一步地,中国实行的是预售制度,楼盘销售价格,正是基于市场价格因素为主来定价的。
通过前述分析可知,总的来说,一方面,由于地价是影响房价的重要基础因素,地价将决定房价的最低水平,而另一方面,在现实市场上,房价定价依据的是市场定价法,并非是成本定价法。事实上,对于那些高定价的楼盘来说,地价的影响则很小。
客观而言,对于一些早在多年之前低价拿地的楼盘来说,地价占房价的比例当不高,开发商的利润当十分可观。但对于不同情况,则需要区别来看。对于在2007年土地市场高热、地价快速攀升后拿地的楼盘来说,地价则存在进一步推高房价的可能,可能比较大地挤压了开发利润的空间。尤其对一些高价“地王”来说,开发商的地价成本压力确实不小,客观存在不小的风险:市场可接受的房价,到底能否承载过高地价的成本?
正因为这样,在宏观经济形势依然不乐观、房地产并没有真正彻底走出调整可新“地王”已经再次频现的今天,对于一般的开发商来说,应当理性起来,没必要、也难以与国资企业比拼。因为,终究来说,当国资企业出现经营亏损后,其结局与非国资企业将不一样。那些国资企业,慷慨的是国家资本,即便出现决策失误背后有国家担保,个人因决策失误而承担的成本不高……而对于非国资企业来说则不一样,如果盲目跟进、攀比国资企业,即便是大型开发商,一旦因某个项目出现决策失误,也很可能因国资企业的疯狂而招致自身灭亡。而对于中小开发商来说,本文作者陈真诚分析认为,盲目跟进、攀比国资企业的风险更大,应该理性地看待市场,理性地选择项目。
事实上,尽管国资企业的疯狂可能导致房企批量灭亡,尽管自身可能因国资企业的疯狂将进一步推高地价而逐渐被边缘化,开始体会到政府救市、信贷猛增带来的痛苦,但对于中小开发商来说,则普遍缺少没有攀比的资本,没有跟进抗衡的能力。